【前言】

   房屋交易中，双方当事人为达到降低纳税成本、提高贷款额度等目的，在签订合同时经常会采取阴阳合同的方式。即使当事人在签订合同时达成了一致，但是在具体履行合同中往往会因此引发纠纷，引起诉讼。

   今天，观邦律师以实际案例来和大家聊聊关于阴阳合同效力的认定。

【案情简介】

   2009年6月26日，张某（买受人）与王某（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定王某向张某出售诉争房屋，购房总价150万元。合同中对付款及税费的承担等也进行了详细约定。2009年8月10日，张某向王某支付了首付款60万元，王某出具了《首付收据》。

   2009年8月22日，双方又签订《房屋买卖合同》，约定诉争房屋购房总价为190万元。首付款60万元，剩余房款买房以银行贷款方式支付。

   2009年9月15日，双方办理诉争房屋的网签手续，双方网签了《存量房屋买卖合同》，约定的房屋成交价格为80万元，双方以80万元的价格缴纳了相关税费。

   之后双方在合同履行中发生纠纷诉至法院，王某称双方协商一致于2009年8月22日签订了新的《房屋买卖合同》，房屋价格更改为190万元，张某应按照总房款190万元履行。

   张某辩称2009年8月22日签订合同和2009年9月15日网签合同只是为了办理贷款和网签才签订的，双方实际执行的一直是2009年6月26日签订的合同，购房总价为150万元。

【争议焦点】

   本案的争议焦点是：如何认定先后签订的三份合同的效力？

【观邦说法】

   二手房买卖中常常出现“阴阳合同”，阳合同也叫白合同，是指当事人出于避税、贷款等目的对房屋价款做出不真实约定的合同。阴合同也叫黑合同，是指表达了双方当事人真实意思并实际执行的合同。有时候，同一份合同也会出现阴阳条款，比如将真实的交易总价分为房价和附属设施补偿款、装修补偿款等而产生阴阳条款。

   要确定阴阳合同的效力，首先应辨明哪份合同为当事人真实意思表示。

   意思表示是民事法律关系的核心，是私法自治的出发点，是行为人把进行某一民事行为的内心想法，以一定的方式表达于外部的行为。但是，在实际生活中，经常有意思表示不真实的情况发生。阴阳合同就是典型的同谋虚伪表示，是指当事人双方合谋，不表示内心真实意思。

   本案就是典型的同谋虚伪表示，就是双方当事人合谋，不表示内心的真实意思。当事人双方签订的后两份合同也就是所谓阳合同的目的并不是在于更改最初达成的房屋成交价，而是为了达到避税和提高贷款额度的目的，实际执行的一直都是第一份合同，双方对于此目的都是明知的，由此可以认定，当事人于2009年6月26日签订的房屋买卖合同才是双方真实意思表示的表达，当事人的权利义务应当按照此第一份合同来确定，房屋总价就应该认定为150万元。

   在辨明当事人真实意思的表示的基础上，阴阳合同是否因避税等违法目损害国家利益而导致无效呢？

   我们可以看到大多数以阴阳合同为由进行诉讼的案件，都是因为受房地产交易价格大幅波动影响而造成的出卖人或买受人不愿继续履行合同。如果仅仅因为阴阳合同的存在就判定合同无效，不利于保护市场交易也违反了诚实信用原则。《合同法》第56条规定：“合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。

   所以我们认为，对于阴阳合同的效力应当认定除虚假交易价格之外的其他条款有效，虚假交易条款因为损害国家和社会公共利益而无效。

   本案中，当事人后签订的两份合同是阳合同，其价格条款是为了达到特定目的而进行的虚假表示，只有2009年6月26日签订的第一份合同才是当事人真实意思表示，所以后两份合同不是对于第一份合同的变更，而是价格条款部分无效的合同，当事人双方关于购房总价的争议应当按照第一份合同来确定。

【律师点评】

   虽然表面上，签订阴阳合同可以降低税负、提高贷款额度，但是，在履行过程中却埋下巨大的隐患：

   首先，这种阴阳合同常常发生纠纷，有的买受人在履行过程中会要求按照价格较低的阳合同支付价款。当房屋价格出现大幅波动时，当事人一方会以虚假价格条款违法为由拒绝履行进而要求解除合同。一旦出现纠纷，增加当事人诉累，交易也无法正常进行。

   其次，可能导致买房人贷款障碍，2009年北京市银监局发布《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，通知中规定北京市二手房必须实现网签报价与实际合同报价的统一，从而防止“阴阳合同”导致的信贷风险。必须按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。对于当事人就网签合同附件或补充协议中约定的房屋附属设施设备、装饰装修等款项提出贷款申请的，各银行应按照本行消费贷款审批程序另行审批。所以签订阴阳合同买房的人反而会增加贷款成本。

   所以，作为市场交易主体、买卖合同的当事人，一定要加强诚信意识、合同意识，避免因盲目追求眼前利益，而给自己埋下隐患。