【前言】

   受房价上涨等因素影响，一房二卖现象时有发生，由此引发很多纠纷，在一房二卖纠纷中，有不少是由买卖双方恶意串通，损害善意买受方权益而引发的。

   今天，观邦律师用真实案例来和您聊聊关于一房二卖中的恶意串通行为。

【案情简述】

   2010年11月22日，李某与张某签订《房屋买卖合同》，李某将A房屋以230万元的价格卖给张某。2010年11月28日，张某支付李某140万元，并于2010年12月7日入住A房屋并一直居住。

   2011年3月，按照合同约定，李某应协助张某办理A房屋过户手续，但李某以各种原因拖延。张某一气之下诉至法院要求李某继续履行合同，协助其办理过户手续。2011年7月20日，法院判决李某协助张某办理房屋产权过户手续。

   2011年7月19日，李某与王某签订了《房屋买卖合同》将A房屋以210万元价格卖与王某，并与同日将该房屋过户至王某名下。

   2011年8月张某诉至法院称：李某和王某属于恶意串通，要求确认李某与王某于2011年7月19日签订的《房屋买卖合同》无效。

   王某辩称他与李某在股市相识，是多年好友，他已经按照合同支付了全部房款，支付的210万房款全部是现金手递手交接；另外，由于其在李某最初购买A房屋时就去看过，了解房屋状况，所以此次买房是就没有再去看房，所以也不知道是张某一直居住在内。现在他已经依法取得了房产证，请法院驳回张某的诉讼请求。

   李某提供了210万的收条，证明收到了王某支付的210万购房款现金，已经将房屋过户给王某。

【争议焦点】

   李某和王某之间到底是恶意串通，还是真正的房屋买卖交易行为，这直接决定了张某最终是否能得到房屋产权。那么，对于恶意串通法律究竟是怎样规定的呢？

【观邦说法】

   依据《合同法》第52条的规定：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。

   恶意串通，包含主、客观两个方面：首先，主观上要求双方具有通谋的恶意。

   其次，客观上损害了国家、集体或第三人利益。

   但是行为人的主观心理状态是无法直接进行判断的，所以需要根据当事人表现在外部的行为结合交易习惯、日常生活经验法则等来进行推断。

   一般来说，出卖人一房二卖、多卖的行为本身就具有主观恶意。难点在于对于后买受人主观心理状态的推断，我们认为，在一房二卖的情况下，判断双方是否存在主观恶意，应综合考虑以下几个方面：

   1.后买受人是否尽到了必要的注意义务。

   一般来说，购买房屋属于生活中的重大事项，买受人在购房前通常会对拟购买的房屋进行全方面的调查，所处的地段、环境、房屋新旧程度、装修情况，而要了解这些情况实地查看是必不可少的环节，有的买受人还会核实房屋权属状况、抵押情况等。

   2.后买受人是否实际支付了合理对价。

   如果合同价格显著低于市场价格，则可能存在恶意串通。

   如价格合理，应进一步核实购房款支付的情况，在有可能存在恶意串通的情况下，仅凭卖方人出具的收条，不足以证明已经支付购房款，应结合资金来源、银行转账证明等综合判断。

   3.出卖人与后买受人是否存在特殊关系。

   如有亲属、朋友等熟人关系，恶意串通的可能性相对较大。

   回到本案中，王某购房时未曾实地看房，没有对房屋实际使用人的情况进行了解；支付的210万房款全部是现金交接，款额如此巨大的交易，按照正常的交易习惯来说，以银行转账的方式方便且有利于交易安全，不太可能进行现金支付。二人签订《房屋买卖合同》并办理过户的时间为2011年7月19日，正在李某与张某就合同继续履行进行诉讼期间，2011年7月20日法院判决李某协助张某办理房屋产权过户手续。

   综合上述情况，结合王某称与李某多年好友的熟人关系，可以认定二人为恶意串通。

   法院最终判决王某和李某的购房合同无效。