【前言】

    买房对老百姓来说是一件大事，有的买房人由于特殊的原因想借用他人姓名购买房屋、将房屋登记在他人名下，这是一种风险较大的行为，在操作中如果不够严谨，就会造成房财两失的后果。

    今天观邦律师以实际案例来为大家详解借名购房中的风险和规避方法。

【案情简述】

    王某和李某是男女朋友关系，2004年2月，王某出资25万元购买一套房屋与李某同居，因此时王某尚有妻子，虽感情不和但未办理离婚，王某为避免日后离婚时发生财产纠纷，所以购房合同和房产登记均写的是李某名字。

    2004年10月王某与其妻子离婚，但一直未与李某办理结婚登记，2009年李某因意外去世，李某的法定继承人为李某的母亲和李某与前夫所生儿子。

    李某去世后，王某要求李某母亲和儿子归还房屋但二人不予理睬，故王某将其二人诉至法院要求确认诉争房屋归其所有。

【争议焦点】

    王某是否为借名人即实际购房人，进而享有诉争房屋所有权？

【观邦说法】

    我们梳理一下法院在审理借名登记购房纠纷时的相关规定。

    《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

    第十五条　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

    当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

    第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

    依据上述规定，我们可以总结出以下处理原则：

    1.为规避政策、法规，借他人名购买政策保障房的借名购房约定，一般确认为无效。

    2.支持借名登记约定的对内效力，但不能仅凭出资关系就证明属于借名登记，还需有足够的证据证明双方存在借名登记的约定。

    那么问题又来了，怎样才算“足以证明双方存在借名登记的约定”呢？

    首先，双方有书面的借名登记约定协议，是一种证明力较强的方式。但是，是否仅有书面约定才有证明力呢？如双方仅进行了口头约定，是否一定会被认定为证明力不足呢？

    我们认为不能一概而论。

    如果双方有明确的书面借名约定固然好，法律关系一目了然，但是实践中，尤其是熟人之间往往多为口头协议，此时，就要看是否能形成完整的证据链条，包括：购房款实际支付的主体、借名人的借名理由是否成立及是否具有合理性、未能就借名登记如此重大事由进行书面约定的原因等。

    回到本案来看，王某虽然是购房的实际付款人，但是购房合同签订人和房产证登记产权人均是李某，王某和李某之间没有书面的借名购房协议，而且2004年10月王某已经办理离婚，但直至2009年李某去世，中间4年多的时间，诉争房屋仍登记在李某名下而王某并未要求变更，这与王某提出的借名的目的之说不符。综上，法院认定王某主张借名购房的理由不能成立，判决驳回了王某的诉讼请求。

    此案也给大家提了个醒，如果确因特殊原因需要借名购房，一定牢记两点：

     一是不能规避政策、法规，借他人之名购买政策保障房。

     二是要提前签订好借名购房协议，讲明理由和变更产权的条件及时间等。

     如果还心存疑虑，一定委托专业律师来为您拟定协议，避免发生纠纷，房财两失。