浅谈借名购房涉及的法律风险

来源:北京观邦律师事务所 作者:北京观邦律师事务所 浏览: 时间:2019-03-21

 

  借名购房,顾名思义,指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并将房屋所有权登记在出名人名下,但约定实际出资人享有房屋权益的行为。在借名购房法律关系中,实际出资人由于实际出资却不享登记的房屋所有权,通常比出名人要承担更高的风险,一旦双方关系交恶,基于房屋不动产的特殊性质,实际出资人往往无法以借名购房的协议来主张房屋的所有权。具体而言,借名购房的风险主要有以下类型:

  1、借名购房合同可能被确认无效。

  在借名购房合同效力的认定问题上,保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据该两条规定,针对普通商品房签订的借名购房协议有效,而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议,因为违反相关政策、法规的规定,侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益,一般认定为无效。

  2、发生争议时,实际出资人往往很难证明借名购房的事实。

  借名购房往往发生在具有亲属或朋友关系的双方之间,也正是由于双方关系密切,基于相互信任,双方对借名购房协议约定的不太明确或者干脆没有约定。实践中因出名人否定借名购房关系而与实际出资人发生争议从而诉至法庭的情况十分常见,依据民事诉讼法中“谁主张,谁举证”的原则,实际出资人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。对于实际出资人而言,其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链,这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若实际出资人未能妥善保存相关的证据,无法完成举证责任,要回房屋的所有权将变得十分困难。

  3、根据公示公信原则,出名人如果将房屋卖给善意第三人并办理过户,实际出资人将无法追回房屋。

  根据公示公信原则,出名人可以不经过实际出资人而直接处分诉争房屋。若第三人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易,支付对价并办理了过户从而导致房屋所有权的变动,法律基于保护交易安全的价值取向,会优先保护善意第三人的权利。即使实际出资人能够证明借名购房合同真实有效,仍然会造成实际出资人无法办理房屋所有权的转移登记,甚至房屋永远无法追回的结果。

  综上所述,无论借名购房是基于什么目的,在实际操作中都会存在一定的风险。在这里提醒大家,如果借名购房已成事实,只有尽早将房屋过户到实际出资人名下才能降低由此带来的法律风险。

 

版权所有 © 北京观邦律师事务所 | ICP备案:京ICP备18009032号-1  京公网安备:11010802027433号

预约律师

*法律需求:
*律师:
*您的名字:
*您的手机:
* 验证码: