解除合同后是否可以要求支付违约金?

来源:北京观邦律师事务所 作者:北京观邦律师事务所 浏览: 时间:2019-03-21

 

  【案情简介】

  2014年赵某与王某签订了一份《房屋买卖合同》,双方在合同中约定,王某自愿将一套面积为80平米的房屋出售给原告赵某,房屋总价款为150万元,买卖合同生效之日原告向被告支付房款30万元,余款120万元在房屋办理权属登记之日付清。若双方有一方违约,则需向守约方支付违约金50万元。后房屋在办理权属登记过程中发现,该标的房屋于2013年在某商业银行办理了银行抵押贷款。王某在合理期间不能消除该房屋的抵押行为。

  后赵某诉至法院,要求法院判决解除房屋买卖合同,返还已支付的房款,并要求王某支付约定的违约金50万元。

  【审理结果】

  法院判决支持了赵某的全部诉讼请求。

  【律师解析

  解除合同的法律效果向来有争议,存在截然相反的二种意见:

  第一种意见认为:解除合同与违约金支付能够并存适用。理由是,违约金的主要作用在于制裁违法行为以担保债务履行。尽管合同因一方的违约而宣告解除,但是合同的解除是由一方违约产生的,对此违约行为应当通过支付违约金的方法来加以制裁。所以,在一方违约导致合同解除的情况下,不能免除有违约的一方支付违约金的责任,解除合同与违约金支付能够同时并存。

  第二种意见认为:合同解除与违约金支付不能并存适用。违约金具有补偿性,是对违约造成损失的提前确定,是合同中的条款之一,不具有独立性,合同解除后合同自始不存在,违约金条款也归于消灭,不能在解除合同的前提下依照原合同约定的违约条款主张违约金,解除合同与违约金的支付只能择一行使。

  对此问题我们分析如下:

  首先,最高法院指导意见肯定了合同解除后违约金条款的效力。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)的规定,合同解除后,当事人主张违约金条款继续有效的,人民法院可以根据合同法第九十八条的规定(条文内容:合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力)进行处理。

  其次,司法解释亦肯定了买卖合同解除后违约金条款的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定,“买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”

  最后,从最高法院判例角度,我们检索到的14个判例(含公报判例)均支持合同解除后守约方可以根据违约金条款主张违约金。

  综上,我们认为解除合同后违约金条款仍然有效,守约方可以根据违约金条款主张违约金。

 

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