【案情简介】

　　某置业公司在《某某晚报》上刊登了一条某购物广场公开发售广告，广告中写道：“创富引擎超前规划，先进硬件配套——大型中央空调；16台自动扶手电梯、垂直电梯；自动安全报警……，对投资人购买三楼商铺进行了模拟分析：如购买xxxx号铺位，面积xxx,单价xxx，入江该铺位出租，约x年将收回投资成本，年回报率xx%”广告末尾用小字标注：以上内容仅供投资者参考。

　　刘某看到以上广告内容后，与该置业公司签订了《认购书》，刘某交付了购房定金。但是在双方签订正式合同时，某置业公司拒绝将广告内容在正式合同中予以明确，故刘某拒绝签订正式合同，要求置业公司返还定金。

　　置业公司认为：双方签订的认购书是预约合同，依法成立且合法有效，对双方均有约束力，刘某拒绝签订正式合同，属违约行为，故不予退还定金。

　　【审理结果】

　　法院判决某置业公司将收取刘某的定金予以返还。

　　【律师解析】

　　本案中争议的焦点是晚报上的广告是要约还是要约邀请？双方未签订合同的责任由哪一方承担？

　　本案中，置业公司的广告对刘某是否决定订立房屋买卖合同以及房屋的价格确定都有重大影响，符合要约规则，为签订正式买卖合同的一份有效要约，级合同内容之一。刘某与置业公司在签订认购书是约定了上述内容，在签订正式合同时，刘某要求将以上内容写入合同，而置业公司不同意，故双方未能签订正式合同的责任应由置业公司承担，应退还定金。

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国合同法》

　　第十三条 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

　　第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

　　第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。