【案情简述】

     王某是北京市怀柔区甲村农民，在本村有一宅院，有《村民宅院地使用许可证》。2003年王某将宅院卖给怀柔区乙村农民李某，李某购得院落后进行了翻新，新建了水井、化粪池等并一直居住。

      2017年，王某起诉至法院，要求确认合同无效，被告腾退房屋。

【争议焦点】

      王某认为李某不是本村村民，购买房屋违反了法律强制性规定，应属无效。

      李某辩称双方签订买卖合同经过自愿协商合法有效，自己已经在该院落居住多年并翻新房屋和新建了水井、化粪池等，此时要求腾房是不公平的。

【观邦说法】

      那么，农村私有房屋到底能不能买卖？双方签订的合同有效吗？

     《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但实践中对购房主体却是有限制的。

      根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方。

      根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

      综上，城镇基民和本集体经济组织以外的农民均不能购买农村私有房屋。

      对于农村私有房屋买卖合同的效力问题，近年来，北京市各区县人民法院在审理农村宅基地房屋买卖合同纠纷时，均参照北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发[2004] 391号）的指导精神进行审判，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

      那么，如果购房合同被判无效，买受方怎样才能最大程度的维护自己的利益呢？

      农村房屋买卖纠纷，从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上，从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

      合同无效的主要原因是出卖方造成的，故出卖方应承担主要责任。审判实践中，对于买受人信赖利益损失的赔偿，法院持支持态度。

      北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发[2004] 391号）中，给出了处理原则：

      1.要尊重历史，照顾现实。

      2.要注重判决的法律效果和社会效果。

      3.要综合权衡买卖双方的利益：首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

     由此可见，即使合同被判决无效，买受人也可以得到相应赔偿，维护自己的利益。

     回到本案例，法院最终判决确认合同无效，但是以被告不具备腾房条件为由，驳回了原告要求腾房的诉讼请求，这也是注重判决社会效果和权衡双方利益的体现。