【案情简介】

　　王先生与李女士于2012年年初登记结婚，2013年二人共同购买了商品房一套，并将房屋登记在李女士名下。2018年2月李女士私自将房屋卖给了许某，并隐瞒了该房屋属于夫妻共同财产的事实。李女士与许某签订了《房屋买卖合同》也收了购房款，并办理了过户登记。王先生发现后坚决不同意出卖此房屋，并诉至法院要求法院确认二人所签的《房屋买卖合同》无效。

　　【争议焦点】

　　李女士与许某签订的《房屋买卖合同》的效力如何？

　　【案件解析】

　　本案中，王先生与李女士在婚后购买的房屋应属于夫妻共同财产，李女士擅自将房屋出售给许某的行为属于无权处分行为。根据我国《物权法》106条规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权。

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的

　　(二)以合理的价格转让

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产后者动产的所有权，原所有权人有权向无处分人请求赔偿损失。

　　可以看出，虽然李女士属于无权处分，但本案中许某在购买房屋时对此事并不知情，并且房屋已经过户合同已经实际履行。按照上述法律规定，许某此时已取得了房屋的所有权，故李女士与许某签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。

　　【律师点评】

　　本案中，王先生与李女士购买的房屋属于夫妻共同财产，李女士出卖房屋理应得到王先生的同意，但本案的特殊性在于该房屋只登记在李女士名下，许某在购得房屋时有理由相信该房屋属于李女士的个人财产，因此许某属于善意的第三人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第17条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其对夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。

　　因此，夫妻一方擅自出售属于共同财产的房屋的，原则上应该认定为无效，但买房人属于善意第三人的，则合同应合法有效。