违约金是由当事人协商确定的，是意思自治原则的具体体现。

违约金具有补偿性和惩罚性，其基本性质是补偿性，法律赋予人民法院基于当事人的申请对违约金进行调整的权利，使其与守约方所受到的损失大体相当。

那么对于违约金过高或过低如何进行认定？举证责任如何分配？

                                             ——李某与邓某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】 

房屋买卖合同纠纷 违约金 因第三人的原因违约

【案情简介】

2015年6月21日，邓某（买受人）与李某（出卖人）签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等房屋买卖合同签约文件合订本,约定邓某购买李某名下位于位于北京市西城区六铺炕二区x号楼x层x门x号的房屋。

邓某于2015年6月21日前向李某支付定金20万元，李某应于2015年7月10日前办理完毕解除抵押手续。

邓某于网签后三个工作日将两笔首付款共计476万元，通过资金监管支付李某。

李某在办理过户手续前将房屋内所有户口迁出。

邓某、李某双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应当按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

之后邓某按照合同约定支付了房屋价款，于2015年9月21日取得涉案房屋产权证明。

但是双方完成房屋过户后，涉案房屋内尚有马某、袁某等案外人户口，邓某、李某对于该三人均为原房主及家属无异议。

邓某诉至法院，请求:

1、被告向原告支付逾期迁出户口违约金（每日2490元，自2015年9月21日至户口迁出之日止）；

2、诉讼费由被告承担。

被告在答辩中称：

1、出售房屋内尚有马某、袁某等案外人户口，为原房主及家属，前手房主户口一直未迁出，不是被告的原因，被告不应承担责任；

2、合同约定的违约金过高，户口未迁出并没有给原告造成实际损失，请求法院予以调整。

【法院判决】

被告未履行户口迁出的合同义务，已构成违约，应当按合同约定向原告支付违约金。

对于违约金支付的具体数额，由于被告在合同签订后已按约定交付了房屋并办理了产权登记变更手续，履行了绝大部分出卖人的义务，其未按约迁出户口的行为尚不足以构成对合同的根本违约，且原告未对其实际损失的发生及数额向本院举证证明，依据本案查明的事实及原告提交的证据，亦无法认定被告未迁户口的行为已对原告造成了实际损失。

被告在答辩中称，合同约定的违约金过高，请求法院适当调整的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳，对于违约金标准予以降低。

判决：

本判决生效之日起十日内，被告给付原告违约金五万元。

二审：

驳回上诉，维持原判。

【法律解析】

1、前手房主逾期未迁户口，李某是否构成违约？

《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。

当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

本案中，虽未能在过户前将房屋内所有户口迁出系前手房主原因，但李某因第三人原因造成违约，仍应对邓某承担违约责任。

2、法院酌定的违约金数额是否适当？

违约金，系双方对合同履行中出现违约情形时预先约定的责任承担方式。其优点在于守约方无需举证证明损失数额，即可通过约定要求违约方承担责任。其功能上以补偿性为主，惩罚性为辅。

在举证责任的分配上，违约方认为违约金过高请求酌减的，应首先由违约方承担违约金约定明显过高的初步证明责任，之后证明责任转移至买受人，由其证明具体损失。违约金调整的目的，是充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。

根据目前户籍管理政策，户口的迁出需以本人申请并有房屋落户为前提。本人不申请迁出的，行政管理部门无权强行迁出。但是，该情形并不影响新购房人的户口迁入、落户。

因此，出卖人或其他人户口是否迁出，对买受人户口迁入并无实质影响，买受人也无法证明此时自己发生了实际损失。但房屋上有产权人之外的户口，一般会对产权人再次出售时的价格产生影响，如遇到房屋拆迁时的也可能会带来纠纷。

所以，法院根据案件具体情况，以违约造成的损失为基础，综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失、是否存在过错相抵、损益相抵、履行减损义务情形等因素，酌情确定违约金数额为5万元，体现了公平原则和诚实信用原则。

 

【涉案法律法规】

一、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”

二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条款明确了适当减少违约金应当考虑的因素。

四、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》<法发【2009】40号>第8条规定：“…….人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应证据。……。”