【房屋土地征收100问】

来源:北京观邦律师事务所 作者:房产与征地拆迁律师 浏览: 时间:2018-04-17

问题一:什么是房屋征收?

    房屋征收是为了公共利益的需要,由房屋征收部门依据法律规定的权限和程序,将单位或个人房屋所有权及相关土地使用权收归国有,并给予被征收人相应的公平、合理补偿的行为。

    从本质上来说,房屋征收是一种为了公共利益而从事的行政行为,是政府依据法律规定权限和程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权、使用权,同时给予相应补偿的行政强制购买行为。

    依据土地权属的不同,房屋征收分为国有土地上的城市房屋征收和集体土地上的土地征收以及农村房屋征收两种情况。

 

问题二:城市房屋征收和农村房屋征收有哪些不同?

    1、二者征收的对象不同

    依据土地权属的不同,城市房屋征收所针对的是国有土地上城市规划区内的房屋。

    而农村房屋征收的对象是集体土地上的房屋,同时还涉及对集体土地进行征收的问题,集体所有的土地多位于农村地区,土地价值往往大于房屋本身的价值,对房屋所有权人的补偿主要是对其使用的土地价值的补偿。

    2、法律适用不同

我国法律目前并没有针对集体土地上房屋制定专门的法律。实践中遇到此类问题,一般依据《土地管理法》;而国有土地上房屋拆迁则适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》

    3、批准部门不同

  集体土地房屋拆迁必须由国务院、省、自治区及直辖区作出土地征收的批复;国有土地上房屋拆迁必须由县级以上人民政府作出征收决定。

 4、实施部门不同

  集体土地上房屋拆迁由县级以上地方人民政府公告并组织实施,一般由国土资源局具体实施;国有土地上房屋拆迁由县级以上人民政府组织实施,一般由经授权的房屋征收部门具体实施。

 5、补偿标准不同

  城市房屋拆迁和农村房屋拆迁依据法律不同,其补偿标准也不相同。城市土地依据市场价进行拆迁补偿,考虑的因素除建筑物面积外,还有区位和用途等。相较而言,农村宅基地上房屋补偿就要低很多,基本只补偿宅基地和地上物等成本重置费。因此间差额较大,因而在城郊等地进行拆迁时是按何种房屋性质进行补偿,成为引发纠纷的主要导火索之一。

 6、强制执行程序不同

  集体土地上房屋强拆一般由国土资源部门作出《责令交出土地决定》后申请法院强制拆除,国有土地上房屋强拆一般是作出征收补偿决定书,由县级以上人民政府申请法院强制拆除。

 

问题3:城市房屋征收活动应遵循怎样的程序?

   根据2011年1月21日公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,城市房屋征收的基本程序如下:

    1.房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府批准。征收补偿方案论证并予以公布,征求公众意见不得少于30日。后将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

    2.市县级人民政府应组织进行社会稳定风险评估,涉及被征收人数量较多的,还应当经政府常务会议讨论决定。

    3.因旧城改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的,市、县级人民政府应当组织被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会修改方案。

    4.市县级人民政府作出房屋征收决定,并及时公告。其内容为征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

    5.房屋征收部门应当对国有房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

    6.由具有相应资质的房地产价格评估机构按照评估办法进行评估,评估机构由被征收  人协商选定,协商不成的由多数选定、随机选定等方式确定。

    7.房屋征收部分与被征收人就补偿方式、金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、安置费、停产停业损失等事项进行协商并签订补偿协议。

    8.无法达成补偿协议的,由作出房屋征收决定的市县级人民政府作出补偿决定并在房屋征收范围内予以公告。

    9.完成补偿后,被征收人在补偿协议或决定规定的期限内完成搬迁。

    10.在规定期限内拒不搬迁的,由作出征收决定的市县级人民政府申请法院进行强制执行。

 

问题4:征地补偿时区别对待出嫁女合法吗?

    《中华人民共和国宪法》第四十八条:中华人民共和国妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的权利。国家保护妇女的权利和利益,实行男女同工同酬,培养和选拔妇女干部。

    《中华人民共和国妇女权益保障法》第三十二条规定,妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面,享有与男子平等的权利。

    根据上述法律,凡是区别对待出嫁女,认为其应少分或不分的规定,因违反了法律的强制规定和女男女平等的基本原则而无效。

 

 

 

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