夫妻一方出售共有房屋的法律问题解析

来源:北京观邦律师事务所 作者:房产与征地拆迁律师 浏览: 时间:2018-03-19

    在二手房买卖纠纷中,因交易房屋为夫妻共有房屋引起的有关争议十分常见。此类案件中,房屋出卖人未经配偶同意订立的房屋买卖合同效力如何,因出卖人配偶不同意继续履行合同导致房屋无法过户如何处理,房屋买受人何种情况下可构成善意取得等问题,都是此类案件中争议的焦点。

        今天的观邦说法,将为您一一解惑。

 


 

一、买卖合同的效力

夫妻共有房屋的对外公示有两种:一种是夫妻二人的名字都登记在房产证上,买房人通过权利外观就能知道是夫妻共有。第二种是房产证上只登记夫妻一人名字,按照《婚姻法》的规定只要属于夫妻共同财产,即便只登记在一方名下,也属于夫妻共有。

无论哪一种情况,夫妻一人出卖房屋,都不会因为一方单独出卖而导致合同无效。《物权法》颁布后,对债权和物权进行了区分,债权行为的效力,不以行为人拥有所有权或处分权为前提。

最高法院的司法解释对区分原则的规定更加具体明确。2012年7月1日实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持,出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。 

所以,只要该合同系签订双方的真实意思表示,则合同成立,已成立之合同若未出现《合同法》第52条所规定的法定无效情形,则应当认定为有效。

 


 

二、接下来的问题是:若合同有效,能否继续履行?

合同效力与合同履行系两个问题,合同有效不一定意味着合同可以继续履行。房屋买卖合同只有在夫妻一方有权处分或构成表见代理的情况下才可以继续履行。

最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释(一)》第17条第2项“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(2014年12月16日 京高法发[2014]489号)对继续履行的实务问题进行了详细规定夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记,法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查。经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的,构成对房屋过户登记债务的加入,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的,该买卖合同对夫妻另一方具有约束力,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。

这里有个关键问题就是:仅登记在夫妻一方名下的共有房屋,登记一方处分房屋时,即夫妻单方处分房屋的第三种情形,购房人可否依据物权登记的公示效力直接要求继续履行合同呢?

我们认为是不可以的,《中华人民共和国物权法》第9条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”而《婚姻法》中规定夫妻于婚姻关系存续期间取得的财产归夫妻双方共同共有,这属于《物权法》第9条的除外情形,也就是说夫妻对房屋的共有权不以登记为生效要件。既然是属于共同财产,共有房屋所有权之移转需全体共有人同意,若未登记一方不同意处分该房屋,也无法证明登记一方取得了配偶的授权,仍属无权处分,不能强制另一方履行过户义务。

 


 

三、当合同不能继续履行时买受人通过何种救济途径维护权益呢?

此时善意购房人仍有两条救济途径:

一是在已经过户完成的情况下主张适用善意取得以保有其履行利益;

二是解除合同并要求无权处分的夫妻一方赔偿损失。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(2014年12月16日 京高法发[2014]489号)夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。

前款房屋已经交付但尚未办理过户登记,不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件,买卖合同构成法律上的履行不能,买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的,法院应当释明买受人可以主张解除合同,经释明买受人坚持不变更诉讼请求的,应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

前款房屋已经过户登记到买受人名下,但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件,夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的,应予支持。“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。”

故无权处分人至少需要有权利的表征才符合立法本意。对于房屋,即指产权证上登记的权利人与房屋真实权利人不符的情形下才有善意取得适用的空间。

由此可见,只有共有房屋仅登记在夫妻一方名下,且由该方进行处分时,善意购房人才能主张适用善意取得,其余情形下即使通过某种手段完成了过户交易,也应判令恢复原有登记状态。

  若房屋尚未过户,而处分一方的行为又不构成表见代理,此时即便购房人为善意,其也只能在行使合同解除权的同时要求处分一方承担违约责任

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